Nguồn cung ngày càng khan hiếm, căn hộ giá 40 triệu đồng/m2 chỉ tìm được ở tỉnh vùng ven

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định trong bối cảnh tình hình kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng vẫn tiếp tục diễn biến phức tạp và khó dự đoán. Đặc biệt, cho đến thời điểm hiện tại, niềm tin của nhà đầu tư với thị trường bất động sản vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Trong khi mức giá nhà ở vẫn còn quá cao và khả năng tiếp cận vốn vay được cho là tương đối khó. Điều này một phần bởi nguồn cung căn hộ, nhà ở giá bình dân hạn chế.

Bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường & Tư vấn xúc tiến đầu tư (VARS) cho biết: Trong năm 2023, nguồn cung nhà ở thương mại vẫn còn rất khan hiếm. Tổng nguồn cung nhà ở năm 2023 đạt khoảng 55.329 sản phẩm, tăng 14% so với tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2022, nhưng vẫn chỉ bằng 32% so với năm 2018 - năm chưa xảy ra đại dịch (180.000 sản phẩm).

"Thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở thương mại giá bình dân. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 6% vào năm 2023", bà Miền cho biết.

Trong đó, nguồn cung các căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ có từ các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà thương mại tại các tỉnh thành cấp II, cấp III. Đặc biệt, phân khúc trung cấp cũng bắt đầu khan hiếm tại 2 đô thị đặc biệt. Nguồn cung căn hộ có mức giá 40 triệu đồng/m2 gần như chỉ có tại các tỉnh thành xung quanh như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh...

Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường khó khăn, điểm tích cực là việc có thêm nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung căn hộ từ các dự án mới đã góp phần làm “ấm” thị trường. Càng về cuối năm, nguồn cung càng được đẩy mạnh về chất và lượng. Tính riêng trong quý 4/2023, các sự kiện mở bán quy mô lớn liên tục được triển khai. Một số dự án mới được đẩy mạnh truyền thông với nhiều hoạt động khuấy động thị trường, đặc biệt là các dự án thuộc Vinhomes, Khang Điền...

Về khả năng hấp thụ của thị trường, bà Miền cho biết lượng giao dịch khó bật tăng do nguồn cung khan hiếm, không phù hợp với khả năng tài chính của người mua, mặt bằng lãi suất giảm nhưng nhà đầu tư, doanh nghiệp vẫn chưa tiếp cận với nguồn vốn tín dụng do không đáp ứng được điều kiện vay vốn... Một số nguồn cung được nhà đầu tư đặc biệt quan tâm, được kỳ vọng tạo "cú hích" cho thị trường lại "tắc" do không đáp ứng được yêu cầu pháp lý.

TS. Nguyễn Minh Phong, nguyên Trưởng Phòng nghiên cứu kinh tế, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội cho biết thị trường bất động sản sẽ sôi động hơn từ quý II/2024 và bật tăng giao dịch từ cuối năm 2024. 

"Những biến động này sẽ kéo theo sự gia tăng trong nhu cầu vật liệu xây dựng và lao động. Các nhà đầu tư nước ngoài vẫn lạc quan và tin tưởng vào sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là khi nguồn cung vẫn còn hạn chế và những vướng mắc pháp lý đã dần được tháo gỡ", ông Phong nhận định.

Theo đánh giá của VARS, cả năm 2024 sẽ có khoảng 25.000 giao dịch với tỷ lệ hấp thụ đạt 30 - 35%. Trong đó, nhu cầu mua ở thực chiếm tỷ trọng cao, khoảng trên 70% tổng giao dịch. Mức giá bán trong năm 2024 vẫn duy trì ở mức cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Đơn cử như ở Hà Nội, ngày càng ít dự án chung cư mới có giá dưới 50 triệu đồng/m2. Ngược lại, sức cầu bên phía nhóm đầu tư, tích lũy và tạo dòng tiền có thể giảm khoảng 50%. Nguyên nhân xuất phát từ việc niềm tin của khách hàng chưa khôi phục hoàn toàn và tình hình kinh tế chung vẫn chưa thực sự khởi sắc.  

Xét về tác động của các bộ luật mới như Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, các chuyên gia của VARS cho rằng đây là một cột mốc quan trọng nhằm sốc lại tinh thần cho doanh nghiệp để chuẩn bị trong thời kỳ sắp tới. Tuy nhiên, hiện đa phần các đơn vị vẫn “nín thở” chờ đợi Luật Đất đai mới được thông qua. Đây là bộ luật quan trọng bậc nhất và đòi hỏi sẽ phải có sự “ăn nhập”, thống nhất với hai bộ luật còn lại.