'Lướt sóng' bất động sản có thực sự hết thời?

Báo cáo của sàn bất động sản Cozyland vừa công bố cho thấy trong giai đoạn 2020 - 2022, do ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19, số lượng nhà đầu tư bất động sản đổ tiền "lướt sóng" đã suy giảm mạnh. 

Chờ thời “tái xuất”

Trước đó, kết quả khảo sát từ tệp khách hàng của 10 công ty bất động sản lớn tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam giai đoạn 2020-2022 do Công ty Việt An Hòa công bố cho thấy, tỷ trọng nhà đầu tư mua nhanh bán vội ("lướt sóng") trên thị trường bất động sản phía Nam giảm dần và điều chỉnh về 0%.

Nguyên nhân khiến nhóm nhà đầu tư này “lặn sóng” thị trường được cho là do thanh khoản của các loại hình bất động sản có dấu hiệu xuống thấp. Khi thời gian mua vào và bán ra ngày càng kéo dài hơn trước gấp nhiều lần, nhóm nhà đầu tư mua nhanh bán vội này "không còn sóng để lướt".

Cùng với đó là những động thái siết chặt thị trường từ cơ quan chức năng, địa phương, đặc biệt là việc nhiều ngân hàng đồng loạt “phanh” tín dụng rót vào địa ốc, thuế chuyển nhượng bị kiểm soát chặt, đang góp phần làm chùn tay thao túng của giới đầu cơ, giảm thiểu mua đứt bán đoạn.

Có hiện tượng “bốc hơi”, song theo nhiều chuyên gia, đây chỉ là nhất thời, khi thời cơ đến thì nhóm này sẽ lại “làm mưa, làm gió”. Đặc biệt, nhóm nhà đầu tư dạng này thường tụ lại rất đông ở thị trường mới khai phá, mới có thông tin quy hoạch, hoặc tại một số khu vực chuẩn bị có dự án lớn đến.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), khẳng định "lướt sóng" bất động sản lúc nào cũng có, dù ở miền Bắc hay miền Nam, có dịch hay không có dịch vẫn luôn tồn tại.

“Gần đây, đầu tư vào hạ tầng đang rất phát triển, điển hình như các tuyến vành đai. Đó là chưa kể rất nhiều dự án FDI lớn đã và đang đổ bộ vào Việt Nam. Vì vậy, "lướt sóng" có thể lúc thịnh lúc suy, song không có chuyện hết thời. Ngược lại, thị trường có thể sắp có đợt đầu tư "lướt sóng" mới”, ông Đính nói.

Ở góc nhìn của một môi giới, anh Đào Trung Dũng, chủ sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn TP. HCM, nhận định hiện tượng "lướt sóng" tại các dự án được quy hoạch rõ ràng, bài bản đã bị xóa sổ. Tuy nhiên, việc "lướt sóng" vẫn được nhiều nhà đầu tư chú trọng ở các khu vực đang là “vùng trũng”.

Đơn cử, ở TP.HCM, dòng vốn đầu tư "lướt sóng" đã dịch chuyển từ các dự án trung tâm có giá quá cao sang các khu vực đang có giá đất còn thấp, như các huyện Hóc Môn, Củ Chi, hoặc xa hơn nữa là các tỉnh lân cận như Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu…

Không "lướt sóng", giá vẫn lên?

Hiện tượng “mua đứt bán đoạn” rõ ràng có tác động không nhỏ đến thị trường, trực tiếp hoặc gián tiếp gây nên những cơn sốt đất cục bộ. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, ở một góc độ nào đó, thị trường bất động sản vẫn rất cần dòng vốn từ các nhà đầu tư "lướt sóng". Họ mang tính hoạt náo viên kích thích thị trường sơ khởi. Nếu không có dòng vốn này, thị trường sẽ tương đối ảm đạm.

Cũng theo giới chuyên gia, việc giá nhà đất liên tục đội lên trong thời gian qua không thể đổ hết tại môi giới hay các nhà đầu tư "lướt sóng", mà do quy luật cung cầu của thị trường. Cái thị trường cần thì thường sẽ không rẻ và giá đương nhiên sẽ tăng theo thời gian.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, phân tích đầu tư bất động sản thực chất là dựa trên quan điểm đầu tư, và phần lớn người mua nhà đất thường có mục đích đầu tư dài hạn. Do đó, tâm lý đầu tư sẽ không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố ngắn hạn như dịch bệnh và các yếu tố khác.

“Nguồn cung ít trong khi nhu cầu cao là lý do trải qua 2 năm đại dịch Covid-19 nhưng giá bất động sản vẫn liên tục tăng. Môi giới hay giới đầu cơ "lướt sóng" chỉ là một “chất xúc tác”, vì trong suốt thời gian qua, dù những người "lướt sóng" đã buộc phải “nằm chờ thời” nhưng giá nhà đất không hề giảm. Rõ ràng, "lướt sóng" là ngắn hạn, đầu tư là dài hạn. Một nhà đầu tư kỳ vọng 3-5 năm, thậm chí đầu tư 10 năm để có lời thì không có lý do gì cần lo lắng bất chấp thị trường lên xuống”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Tuy nhiên, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, để nhận xét đúng về thị trường bất động sản thì cần bóc tách từng khu vực, loại hình. Vì những nơi không tăng giá theo giá trị và tiềm năng thật mà tăng theo dạng “ăn theo” thì sau đó thị trường tất yếu có sự điều chỉnh giá về mức phù hợp.

Có thể thấy, rất khó để loại bỏ hoàn toàn hiện tượng đầu cơ "lướt sóng", nhưng rõ ràng đây là loại hình đầu tư mang nhiều rủi ro trong bối cảnh hiện tại. Vì vậy, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần cẩn trọng và tính toán để đi đường dài.

Nếu đi đường dài, để giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư cần nắm chắc 3 nguyên tắc quan trọng để xác định giá trị bất động sản. Thứ nhất là điện, đường, trường, trạm. Thứ hai là chính sách phát triển kinh tế tại địa phương. Thứ ba là có sự hiện diện của các “ông lớn” về bất động sản hoặc sản xuất, tạo sức hút người dân về sinh sống và làm việc.