Năm 2019: Bong bóng bất động sản TP.HCM "nổ"?

Khảo sát thực tế của Dân Việt tại khu vực quận 2 và quận 9 là tâm điểm của sốt đất tại TP.HCM đầu năm 2018, hiện hoạt động mua bán vô cùng trầm lắng, lượng giao dịch đã giảm mạnh.

Chị Ngọc, nhân viên môi giới dự án khu đô thị hơn 300ha trên trục đường Nguyễn Duy Trinh - Lò Lu thuộc quận 9 cho biết, cách đây khoảng 2 tháng, mỗi ngày chị phải chạy "vắt giò lên cổ" với các cuộc gặp khách hàng, bận rộn nghe điện thoại nhưng hiện nay chị đã nhàn hơn rất nhiều.

Tương tự, tại huyện Hóc Môn và Củ Chi, gần 2 tháng trở lại đây, không khí mua bán ì xèo không còn như trước, giá bán cũng giảm mạnh.

"Tôi có người bạn muốn bán căn nhà cấp 4 trên diện tích gần 100m²; thời điểm sốt có người trả 1,1 tỷ đồng nhưng anh ấy chần chừ không bán, rồi giá cứ tụt dần, cho đến nay anh ấy quyết định giá bán 800 triệu đồng vẫn chưa có người mua. Không biết có phải thị trường đã rơi vào tình trạng nổ bong bóng rồi không?", anh Ngọc Khôi – một môi giới bất động sản tại huyện Củ Chi cho biết.

Không khí yên ắng tại dự án phân lô bán nền trên đường Nguyễn Duy Trinh quận 9

Những lo ngại của môi giới như anh Khôi cũng đồng nhất với cảnh báo của các chuyên gia tại Hội thảo “Sốt bất động sản – cơ hội và rủi ro” diễn ra tuần qua. Cụ thể, theo TS Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính ngân hàng thì hiện ước tính tổng dư nợ của nền kinh tế Việt Nam đã lên tới 6,8 triệu tỷ đồng. Trong đó tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản (BĐS) ước chiếm 7,5%.

Tuy nhiên, theo tính toán của vị chuyên gia này, tín dụng cho vay BĐS nói chung phải lên đến 20% và đây là con số rất lớn; nếu tính cả cho vay chứng khoán thì con số không dưới 1/3 tổng dư nợ. Sở dĩ con số ước tính lên đến 20% là vì cộng cả những khoản cho vay mua nhà, sửa nhà nhưng không có mục đích kiếm lời mà để sinh sống.

Theo ông Hiếu, chính sách tiền tệ hiện tại dường như đang thắt chặt hơn là nới lỏng. Chính phủ đã thông qua Ngân hàng Nhà nước hạn chế cho vay BĐS và chứng khoán nhưng ngược lại cũng khuyến khích các ngân hàng tăng cho vay, hạ lãi suất. Tỷ lệ dùng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn hiện đã bị siết chặt xuống mức 45%; trong khi đó hệ số rủi ro cho vay kinh doanh BĐS lại tăng lên 200% cho thấy yếu tố thắt chặt tín dụng rõ nét hơn.

Nhận định về khả năng khủng hoảng, ông Hiếu cho rằng đà tăng tín dụng hiện nay đang giúp hình thành bong bóng bất động sản. Năm tới nếu không giải quyết và kiểm soát được dòng tín dụng đổ vào BĐS, bong bóng BĐS có thể nổ ra vào năm 2019. Khi giá tăng lên trên 100% là dấu hiệu đi vào bong bóng BĐS tại vì cầu có giới hạn trong khi nguồn cung cứ tăng lên và giá bị đẩy lên. Ông Hiếu chia sẻ có nơi giá tăng khoảng 100%.

Nhà đất huyện Củ Chi cũng giảm nhiệt

Dưới góc độ của những người trực tiếp làm việc trên thị trường bất động sản, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, giám đốc Công ty Netland cho rằng cơn sốt đất xảy ra tại TP.HCM, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đà Nẵng và 3 đặc khu kinh tế Bắc Vân Phong, Vân Đồn, Phú Quốc vừa qua rất nóng. 

Riêng TP.HCM và Đà Nẵng là 2 địa bàn xảy ra cơn sốt đầu tiên, nên nhìn chung giá đã đạt đỉnh. Nhà đầu tư cũng trải qua nhiều cơn sốt, rút ra được bài học xương máu. Đáng chú ý, trong cơn "nhốn nháo" sốt đất đó, các đại gia, nhà đầu cơ lớn bắt đầu rút khỏi thị trường, thì ngược lại nhà đầu tư nhỏ lẻ lại cố gắng lao vào. 

Ở những giai đoạn trước, giá đất tăng nóng chỉ tăng khi có thông tin về quy hoạch, phát triển hạ tầng. Còn nay, mọi ngõ ngách đều nóng lên chuyện mua bán đất, người người đi gom đất, buôn đất. Họ bất chấp đất ở đó có được mua bán chuyển nhượng hay không, có phù hợp với quy hoạch hay không. Việc mua bán đất thiếu tỉnh táo như vậy là rất nguy hiểm và đáng báo động.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng giá đất tại  TP.HCM đã tăng chóng mặt từ năm 2016 đến nay. Cụ thể, giá đất khu trung tâm quận 1 tăng 100%, khu Thanh Đa cũng tăng 100%, quận 4 và Phú Nhuận tăng 50%. Nằm xa lõi trung tâm nhưng giá đất quận 2 khu Thạnh Mỹ Lợi và Thủ Thiêm tăng đến 100 - 150%, tại trục đường Xa lộ Hà Nội tăng 50 - 80%.

Đáng chú ý, giá đất vẫn có xu thế tăng, kéo dài từ năm 2016 đến năm 2017 và trong những tháng đầu năm 2018. Theo nhận định của bà Dương Thùy Dung, giá đất tăng cao đang tạo ra thách thức rất lớn cho thị trường nhà ở. Hơn nữa, cơn sốt đất khiến các nhà đầu tư mới khó gia nhập vào thị trường. Bà Dung cho biết, trong những tháng đầu năm, lượng giao dịch đã giảm tốc. Nếu đến cuối năm, giao dịch và thị trường đầu tư tiếp tục sụt giảm thì có thể xảy ra phản ứng tiêu cực.