Gỡ "nút thắt cổ chai" của dòng tín dụng vào thị trường bất động sản

Sau 4 lần liên tiếp giảm lãi suất điều hành, lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại đang bắt đầu lộ trình giảm sâu hơn. Tuy nhiên, để ngăn chặn rủi ro dòng vốn rẻ có thể chuyển sang phục vụ cho các dự án dưới chuẩn, gây bong bóng tín dụng, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 06/2023/TT-NHNN.

Song, theo đánh giá của các chuyên gia, Thông tư 06/2023/TT-NHNN như "nút thắt cổ chai" khiến doanh nghiệp bất động sản và cả người mua nhà khó càng thêm khó tiếp cận tín dụng. 

Khó càng thêm khó với những quy định "khắt khe" của Thông tư 06

Theo lý giải của NHNN, Thông tư 06/2023/TT-NHNN được ban hành với 3 nội dung chính gồm bổ sung các mục đích vay vốn tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao không được cho vay, tạo hành lang pháp lý cho các khoản vay được duyệt thông qua phương tiện điện tử, đặc biệt là tăng cường giám sát các khoản vay phục vụ mục đích đầu tư kinh doanh chứng khoán và bất động sản (BĐS).

Tuy nhiên, thực tế trên thị trường thời gian qua, việc các DN (doanh nghiệp) BĐS tiếp cận được nguồn vốn tín dụng là "bất khả thi". 

Báo cáo thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2023 của Bộ Xây dựng cho thấy, bức tranh của thị trường vẫn rất khó khăn, đặc biệt là trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng, dẫn đến DN thiếu vốn, phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án, cắt giảm lao động. 

Trong 5 tháng đầu năm 2023 đã có khoảng 88.000 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường, tăng 22,6% và số DN thành lập mới giảm khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2022, vốn đăng ký mới của doanh nghiệp cũng giảm mạnh. 

Đặc biệt, trong 6 tháng đầu năm, chỉ có khoảng 187.000 giao dịch thành công, giảm 63,87%, chủ yếu tập trung ở phân khúc đất nền, trong đó, số lượng giao dịch nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm đến 59,31% so với 6 tháng cuối năm 2022. 

Riêng tại thị trường TP.HCM, báo cáo của Sở Xây dựng cho thấy, hoạt động kinh doanh BĐS tiếp tục tăng trưởng âm -15,58% so với cùng kỳ (nhưng mức độ có giảm nhẹ hơn so với quý 1/2023 tăng trưởng âm đến -16,2%) và chỉ có 8 dự án đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai với 6.313 căn, giảm 33,3% so với 6 tháng đầu năm 2022.

Doanh thu kinh doanh BĐS giảm 8,3% so với cùng kỳ (nhưng mức độ có giảm nhẹ hơn so với 4 tháng đầu năm giảm 14,6%, 5 tháng đầu năm giảm 11,5% so với cùng kỳ).

Trong bối cảnh thị trường trầm lắng của thị trường BĐS, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kỳ vọng các giải pháp đòn bẩy tín dụng sẽ có tác động lan tỏa tới thị trường, đặc biệt là tăng tổng cầu và tăng niềm tin cho nhà đầu tư.

"Tín dụng tiêu dùng bất động sản sụt giảm trong 6 tháng đầu năm 2023 so với cùng kỳ năm trước đã cho thấy người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản khó tiếp cận tín dụng hoặc giảm nhu cầu tín dụng có liên quan đến tâm lý "giảm niềm tin thị trường", mà nếu có cơ chế hỗ trợ về tín dụng sẽ giúp làm tăng sức mua và tăng tổng cầu cho thị trường bất động sản", Chủ tịch HoREA kỳ vọng.

Tuy nhiên, Thông tư 06/2023/TT-NHNN sẽ có hiệu lực vào ngày 1/9/2023 tới, sẽ như "nút thắt cổ chai" khiến dòng tín dụng khó "chảy" vào thị trường.

"Hiện, 70% vướng mắc trong lĩnh vực địa ốc hiện tại đến từ pháp lý, mà có vướng mắc pháp lý thì tất yếu không thể tiếp cận tín dụng nhà băng. Đặc biệt, với Thông tư 06, việc vay vốn để phát triển các dự án mới, mua - bán góp cổ phần cùng phát triển dự án sẽ ngày càng khó khăn", Chứng khoán VNDirect đánh giá và nhận định, Thông tư 06 có thể làm chậm lại tăng trưởng tín dụng trong ngắn hạn.

Đồng quan điểm, Chứng khoán SSI trong báo cáo chiến lược thị trường tháng 7/2023 cũng nhận định, Thông tư 06 đã cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng cho các tổ chức tín dụng, với việc cho phép các TCTD được tự chủ/linh hoạt hơn trong hoạt động cho vay của mình. 

"Tuy nhiên, điều này cũng đi kèm với trách nhiệm nhiều hơn đối với TCTD và các hoạt động sau giải ngân và do vậy chúng tôi đánh giá mức độ tác động của Thông tư này nghiêng nhiều về phía siết chặt hơn đối với các lĩnh vực rủi ro", báo cáo của SSI nêu rõ.

Kiến nghị sửa hàng loạt "nút thắt cổ chai" với dòng vốn tín dụng

Trước những rào cản của Thông tư 06, HoREA vừa kiến nghị đến Thủ tướng, Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi thông tư này nhằm giảm bớt những rào cản gây cản trở tiếp cận tín dụng.

Cụ thể, HoREA cho rằng, Khoản 2 Điều 1 bổ sung khoản 8 Điều 8 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN (quy định tổ chức tín dụng không được cho vay "để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom") là không đúng, không phù hợp thực tế, không bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 5 Nghị định số 153/2020/NĐ-CP.

Khoản 2 Điều 1 Thông tư này quy định tổ chức tín dụng không được cho vay "để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay". 

Điều này cũng chưa đồng bộ, chưa thống nhất với khoản 2 Điều 21 và Điều 24 Luật Đầu tư 2020 quy định "đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp", mà "đầu tư theo hình thức góp vốn" là 1 hình thức "hợp đồng hợp tác" theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015.

Tại Khoản 9 Điều 8 Thông tư 39 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06) cũng chưa đồng bộ, thống nhất với Điều 55 và Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Ngoài ra, bất cập của khoản 2 Điều 1 Thông tư 06 bổ sung khoản 10 Điều 8 Thông tư 39 về quy định chi phí "phát sinh dưới 12 tháng", là chưa sát với thực tế triển khai dự án, nhất là do tình trạng bị "vướng mắc pháp lý" hiện nay, mà nên quy định thời hạn "dưới 36 tháng" thì hợp lý hơn.

HoREA cũng đề nghị xem xét gia hạn thêm 12 tháng đối với quy định các tổ chức tín dụng phải tuân thủ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn đến ngày 1/10/2024 (thay vì thời hạn ngày 1/10/2023), để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng thực hiện Nghị quyết 97/NQ-CP của Chính phủ.

"Trong tình hình hiện nay, HoREA nhận thấy rất cần thiết gia hạn áp dụng thêm 1 năm, kể từ ngày 01/10/2024 để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng đẩy mạnh việc thực hiện hoạt động cấp tín dụng cho nền kinh tế trong thời gian tới, nhất là trong 5 tháng cuối năm 2023 với quy mô tín dụng hơn 1 triệu tỷ đồng", ông Châu nhận xét.