Dự án Cát Tường Phú An chưa đủ pháp lý: "Câu khách" bằng thông báo từ ngân hàng

Chiêu dụ khách hàng mua dự án Cát Tường Phú An từ thông báo của ngân hàng

Như Dân Việt đã phản ánh trong bài viết "Long An: Căn hộ Cát Tường Phú An rao bán, "dụ" khách cọc tiền khi chưa đủ điều kiện pháp lý", dự án trên chưa đủ điều kiện pháp lý để kinh doanh bất động sản hoặc tổ chức huy động vốn vì chưa được cơ quan chức năng cấp phép.

Thực tế, dự án Cát Tường Phú An mới chỉ được UBND tỉnh Long An cấp chứng nhận đầu tư và nhà đầu tư, ngoài ra mọi hoạt động pháp lý cơ bản khác như quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng… vẫn chưa được cơ quan chức năng chấp thuận. 

Trong bài phản ánh trước, nhân viên môi giới của Công ty CP Kinh doanh bất động sản Cát Tường Land (Cát Tường Land, công ty con Cát Tường Group - đơn vị phát triển dự án), đã "dụ" khách hàng giữ chỗ sản phẩm dự án với số tiền 50 triệu đồng. Theo nhân viên môi giới, bằng việc này khách hàng sẽ được ưu tiên chọn mua căn hộ và số tiền sẽ chuyển vào tài khoản của Cát Tường Land.

Ngoài ra, nhân viên sale của Cát Tường Land không quên đưa ra hàng loạt các phương thức thanh toán từ chủ đầu tư. Đơn cử, sau khi giữ chỗ 50 triệu, khách hàng phải chờ cho đến ngày tổ chức mở bán, giỏ hàng được chủ đầu tư đưa ra thì nhà đầu tư chọn căn, sau đó ký "văn bản thoả thuận" để mua sản phẩm của dự án này.

Vẫn chưa nắm rõ nội dung trong "văn bản thoả thuận" của chủ đầu tư có nội dung ra sao, ngân hàng nào bảo lãnh cho mua dự án, phóng viên thắc mắc thì được nhân viên của Cát Tường Land trả lời là khi nào anh chị mua thì mới có văn bản thoả thuận, trước mắt vẫn phải chuyển 50 triệu giữ chỗ.

Ngoài ra, nhân viên của Cát Tường Land cũng đảm bảo rằng dự án được ngân hàng bảo lãnh, khách đầu tư an tâm khi mua sản phẩm và được ngân hàng cho vay tới hơn 20 năm.

Khi được hỏi về thông báo quyết định bảo lãnh của ngân hàng, nhân viên của Cát Tường Land đưa ra một thông báo của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) chi nhánh Bến Nghé, thông báo "tài trợ khách hàng cá nhân mua nhà ở tại dự án Cát Tường Phú An" và "chiêu dụ" khách hàng rằng dự án được bảo lãnh thì khách đầu tư hay mua đều an tâm.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của Dân Việt, thông báo của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Bến Nghé thực chất chỉ là thông báo của BIDV, trả lời Công ty CP Tập đoàn Địa ốc Cát Tường về đề nghị hợp tác liên quan đến dự án căn hộ Cát Tường Phú An.

BIDV cho biết đã xem công văn đề nghị hợp tác của Cát Tường Group, và xem xét chấp thuận tài trợ cho các cá nhân mua nhà ở tại dự án căn hộ Cát Tường Phú An, với điều kiện: Khách hàng cá nhân mua nhà ở dự án đã đáp ứng đủ các điều kiện cấp tín dụng theo quy định của pháp luật và của ngân hàng; Dự án đã đáp ứng đầu đủ các điều kiện mở bán, huy động vốn theo quy định của pháp luật và quy định của ngân hàng…

Chủ đầu tư làm sai có thể bị phạt tới 1 tỷ đồng

Theo đó, nhân viên môi giới của Cát Tường Land yêu cầu khách hàng cọc 50 triệu, đặc biệt sử dụng thông báo của BIDV để "câu khách" về việc được vay gói tín dụng mua nhà, trong khi khi pháp lý dự án Cát Tường Phú An chưa đủ điều kiện.

Luật sư Lê Văn Hoan – Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết theo Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản thì điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

 Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Ngoài ra, Điều 19 Nghị định 99/2015 được sửa đồi bổ sung bởi Nghị định 30/2019, Nghị định số 30/2021, Nghị định số 104/2022 và Nghị định số 35/2023 quy định việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại điều này thì không được pháp luật công nhận. Chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.

Chủ đầu tư nếu vi phạm có thể bị xử phạt hành chính số tiền tới 1 tỷ đồng theo quy định tại Điều 58 Nghị định 16/2022.

Chia sẻ ý kiến về việc thông báo của BIDV có đủ điều kiện để làm cơ sở khách hàng tin tưởng mua dự án hay không, Luật sư Hoan cho biết theo Thông tư 11/2022 thì việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là bảo lãnh ngân hàng. 

Theo đó, bên bảo lãnh là ngân hàng thương mại cam kết với bên nhận bảo lãnh là bên mua, bên thuê mua (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh là chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết. 

Chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh theo thỏa thuận đã ký.

Trường hợp ngân hàng bảo lãnh trên cơ sở bảo lãnh đối ứng, bên bảo lãnh đối ứng cam kết với ngân hàng về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với ngân hàng, khi ngân hàng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh đối ứng theo thỏa thuận đã ký.

Như vậy, việc bảo lãnh của ngân hàng phải được thể hiện bằng văn bản cụ thể, trong đó nêu rõ trách nhiệm của ngân hàng đối với người mua trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ. Với thông báo của ngân hàng mang tính chung chung thì chưa có sự ràng buộc trách nhiệm nào, và khi đó có thể sẽ không phát sinh trách nghiệm giữa các bên.

Luật sư Hoan khuyến cáo người mua nhà cần phải tìm hiểu kỹ trước khi quyết định mua tài sản hình thành trong tương lai.