Ai sẽ sảy chân trong vòng quay M&A địa ốc?

Tầm nhìn xa + ? = thành công

Dẫn dụ những tên tuổi lớn đã và đang thể hiện tầm nhìn đầu tư chiến lược vào các thương vụ M&A hiện hữu, GĐ bộ phận đầu tư Savills (ông Sử Ngọc Khương) không ngần ngại nhắc tới Vingroup, Novaland, Sun Group hay Vạn Thịnh Phát.

VinGroup, SunGroup, Novaland... được coi là có tầm nhìn xa trong cuộc chơi M&A

Theo đó, những đơn vị này đã liên tục "ôm" các dự án/khu đất tiềm năng để phát triển sản phẩm theo hướng riêng. Đơn cử, liên doanh tập đoàn Châu Tài Phúc và Suncity nhảy vào dự án nghỉ dưỡng, casino cực lớn Nam Hội An với tổng vốn đầu tư lên đến 4 tỷ USD hay thương vụ Lotte thâu tóm Diamond Plaza. Ở khối ngoại, có thể kể đến Gaw Capital mua lại một loạt những tài sản thương mại từ Indochina Land với tổng giá trị cao; Gamuda Land mua lại phần vốn của các nhà đầu tư nội trong dự án Celadon City.

"Không thể không kể đến những gương mặt lớn như Vạn Thịnh Phát, Vingroup, Novaland, Sun Group vv… đang thể hiện mình là nhà đầu tư chiến lược với tầm nhìn xa khi liên tục mua lại những dự án hay khu đất tiềm năng để phát triển sản phẩm của mình một cách chuyên nghiệp, tung ra thị trường và cạnh tranh không kém thế với các nhà đầu tư nước ngoài” – chuyên gia Sử Ngọc Khương bình luận.

Trong năm 2016 và năm 2017, xu thế M&A tiếp tục thể hiện sự bền bỉ với nhiều những hoạt động sôi nổi. Thị trường đã và đang chứng kiến hàng loạt động thái đến từ nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt là Nhật Bản, Hồng Kông, Hàn Quốc và Singapore. Cụ thể, một nhà đầu tư Nhật mua lại 70% quyền sở hữu tòa nhà văn phòng A&B tại trung tâm TP.HCM hay Creed Group hợp tác hai nhà đầu tư "nội" (Phát Đạt và An Gia) phát triển các dự án nhà ở thương mại.

Theo Savills, hoạt động “tưng bừng” của M&A tại thị trường BĐS với quy mô từ lớn đến nhỏ chính là một minh chứng cho sự tín nhiệm cao vào đà tăng trưởng và một chu kỳ phát triển mới bền vững. Với một Việt Nam sở hữu nhiều cơ hội và tiềm năng, M&A sẽ tiếp tục là một hình thức mà đại đa số những nhà đầu tư sẽ dùng để tham gia vào thị trường.

Tuy vậy, ông Khương cũng lưu ý: "Các nhà đầu tư sẽ phải chứng tỏ bản lĩnh, kinh nghiệm, phong độ và cả đẳng cấp của mình để đạt được cơ hội hợp tác, tham gia vào các thương vụ với có giá trị và tiềm năng lớn"

Những "cái chết" đã được báo trước

Dẫn chiếu từ JLL – một "đồng nghiệp" của Savills, cho thấy khá nhiều cạm bẫy trực chờ trong cuộc chơi M&A BĐS. Đầu tháng 3, JLL phân tích, trung bình cứ 5 thương vụ M&A BĐS thì có 1 thương vụ thất bại (!)

Theo JLL, ghi nhận 4 điểm mấu chốt mà nhà đầu tư cần lưu ý khi tiến hành mua bán dự án. Cụ thể: Không để ý vào những yếu tố nhỏ. Giá thị trường của một danh mục đầu tư BĐS bị thâu tóm có thể sẽ khác biệt rất lớn với giá trị đã được thỏa thuận - khiến công ty thâu tóm chịu rủi ro đáng kể về tài chính.

Thứ hai, các danh mục BĐS có thể rất lớn và phức tạp, bao gồm nhiều loại rủi ro: từ bảo mật đến các vấn đề về môi trường. Ngoài ra, bất kì tài sản BĐS nào được thâu tóm cũng phải hỗ trợ cho một chiến lược giao dịch lớn hơn. Chẳng hạn, nếu mục tiêu của việc sáp nhập hoặc mua lại dựa trên việc hợp nhất, danh mục BĐS liên quan phải cho phép điều này. "Sẽ là một thảm họa nếu sau khi hoàn tất giao dịch và công ty thâu tóm nhận ra rất khó để bán những BĐS này trong khoảng thời gian ngắn do thiếu sự hấp dẫn đối với DN hoặc nhà đầu tư” – chuyên gia JLL lưu ý.

Tháng 8.2013, thông tin "sốc" được phát đi từ Diễn đàn M&A Việt Nam 2014 như sau: "60 – 90% các thương vụ thất bại chỉ sau một thời gian". Nguyên nhân chủ yếu là: nhiều DN thường tập trung vào việc làm thế nào để đàm phán một thương vụ M&A thành công và sau đó lại hay bỏ qua những chiến lược để làm việc với đối tác.

Nói như chia sẻ của ông Marc Djandji, PGĐ Công ty chứng khoán dầu khí PSI thì: Hoạt động M&A đúng như một cuộc hôn nhân. Cả hai phải dành ra thời gian để tìm hiểu đối tác của mình là ai, họ mong muốn gì, văn hóa và tính cách của họ thế nào. Bởi lẽ, có hiểu rõ nhau thì mối quan hệ mới bền vững được. 

Tình thế năm 2013 được coi là tương đồng với hiện tại. Cụ thể, Việt Nam thời điểm 2012-2013 giành được chú ý đặc biệt của nhiều nhà đầu tư nước ngoài như Hàn Quốc, Nhật Bản. Tại Diễn đàn, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch Đầu tư Bùi Quang Vinh từng nhìn nhận: "Trong 5 năm qua, giá trị các thương vụ M&A tại Việt Nam đã tăng 5 lần và đạt xấp xỉ 5 tỉ USD vào năm 2012. Năm 2013, cũng chứng kiến nhiều thương vụ mua bán sát nhập quy mô lớn trong nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, từ sản xuất công nghiệp, BĐS đến dịch vụ..."

Đặc biệt, một vấn đề được nhiều chuyên gia thông hiểu về M&A nhắc tới, là chi phí cho mỗi thương vụ M&A. Mỗi thương vụ có nét riêng nên mức tiền phí này còn tùy thuộc từng thương vụ. Có thể trả trước hoặc trả dần từng khoản hoặc xong thương vụ thì mới trả hết… Song, với những DN nhỏ thì số tiền chi phí cho đơn vị tư vấn thương vụ cũng hơi lớn, còn đối với DN lớn thì số tiền đó cũng rất linh hoạt.